2021杭州楼市怎么走？
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1月7日浙报传媒地产研究院
《2020杭州楼市研究分析报告》发布
2020杭州楼市研究分析报告
（节选）
01
前言
2020年，是中国，也是人类历史上极为特殊的一年。
新冠肺炎疫情是一场人类历史上罕见的重大流行性疾病灾难。
第二次世界大战之后确定的全球政治经济秩序，特别是近30年来的全球化进程，都受到了重大冲击和影响。
全球经济受到前所未有的打击，陷入严重衰退。
疫情之下，2019年下半年已经收紧的货币政策不得不重新放松，宽松的程度比2009年全球金融危机救市时，有过之而无不及。
2020年的城市分化中，城市群特征、城市性价比特征，极为突出和明显。
这种分化体现了宽松货币政策放出的水主要流向了部分城市，甚至只是几个优质城市。
杭州就是投资资金认定的优质城市。
市场巨大的投资热情滚滚而来，官方的限价摇号政策补丁一打再打。
2020年，杭州楼市似乎完全游离新冠肺炎疫情的背景，游离经济下行压力的背景，市场表现几乎令除深圳以外的其他城市瞠目结舌。
02
2020杭州楼市特征和结论
1疫情改变置业观，需求迸发
在经过2月疫情之初的恐慌，市场按下暂停键之后，3月市场开始复苏。
早买房，快买房，要有一套自己的房子；已经有了房子的人，希望有一套更好的房子，也成为共识。
2宽松的货币政策和资产焦虑
3月，中国疫情得到初步控制之后，为应对疫情对经济社会造成的冲击，官方实行了宽松的货币政策。
截至11月末，M2（广义货币）连续9个月呈两位数的增长。
2020年M2同比增长10%以上，完全不同于2009年和2010年的救市，那时的GDP增长率仍有10%左右。而2020年前三季度的经济增长率仅0.7%。
货币供应远高于名义经济增长率。
2020年前11个月，人民币信贷量增加已超18万亿元，社会融资规模增量已超过33万亿元。
货币如洪水般涌来，但在2020年能吸水的海绵却不多。
实体经济和消费复苏仍较为缓慢，货币大量流向了房地产领域。而2020年货币所热衷的城市却并不多，深圳和杭州是两个表现极为突出的城市。
货币的宽松加剧了人们的资产焦虑，特别是高净值阶层的资产焦虑。
3全国市场分化加剧，城市性价比特征凸显
2020年，中国的房地产市场延续了近几年的市场分化，并有明显加剧趋势。
城市群之间的分化、南北方之间的分化、以城市性价比衡量为特征的分化，都在加剧。
疫情中的杭州，凸显了高水准的城市管理能力和危机驾驭能力。
4杭州成为全国房价上涨压力最大的城市之一
由于地处经济活跃的长三角城市群，且经济社会发展充满了乐观预判，人口的大量净流入，政府的城市社会管理能力及危机驾驭能力，人们的安全感及获得感，使杭州成为公认的优质城市和高性价比城市。
社会资本和投资需求铺天盖地涌向杭州，使杭州成为与深圳并驾齐驱的2020年房价上涨压力最大的城市。
5杭州市场持续高热，摇号政策两次打补丁
在2020年初受新冠肺炎疫情影响，杭州楼市短暂停滞后，3月开始强劲复苏，直接进入“盛夏”，市场持续高热。
2020年，杭州市区商品房共成交约15.3万套，位列近八年同期成交量第三位，仅次于2016年（21.3万套）和2017年（18.3万套）。
2020年，杭州市九区（不含临安）二手房共成交约10.2万套(数据截至12月28日)，同比上升26.3%，位列近五年第三位。
2020年，杭州市区共成交土地228宗，总出让面积831.2万方（约12468亩），总可建面积1972.7万方，仅次于2013年（2477.6万方）和2019年（2218.5万方）；总成交土地金额2521.4亿元，仅次于2019年（2677.5亿元），创历史次新高。
2012年-2020年杭州市区土地成交金额及楼面价走势图（来源：地产决策通）
针对上半年“万人摇”频出的火爆市场，杭州在7月和9月两度发布楼市新政，分别针对人才房、无房家庭认定、限售、摇号倾斜、登记等方面全方位精细化“打补丁”，使下半年市场跟风“盲摇”人数大幅减少，“万人摇”几乎绝迹。
2020年，尽管杭州楼市成交活跃，但整体市场潜在供应量仍有所增加，未来市场供应仍充沛。
2020年，杭州市区商品房销售面积1629.7万方，同期土地成交总可建面积1972.7万方，实际库存净流入343.0万方。
由于货币政策的宽松，宏观杠杆率、居民住户部门杠杆率都迅速攀升。
2020年前三季度，宏观杠杆率增幅为27.7个百分点，由上年末的245.4%上升到270.1%。居民部门杠杆率上升5.6个百分点，由上年末的55.8%上升到61.4%。
2020年，金融部门两次警示杠杆率的过快增长。8月和11月，郭树清两次将房地产市场泡沫定性为系统性金融风险的最大“灰犀牛”。
2020年7月，市场传闻监管部门制定了对房地产企业融资的“三道红线”：
红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1倍。
这是一次房地产市场调控思路的重大转变，从抑制需求到抑制房地产企业投资冲动，再到精细化，将房地产企业排队分类调控。
2020年最后几小时，央行和银保监会又联手祭出了新的“二道红线”：控制各类各档银行发放房地产贷款规模及占比。
调控理念开始转变为“因城施策、因企施策、因行施策”。
7轨交网时代即将到来，杭州新格局、新封面
经过近5年快速建设，杭州较其他同类城市相对落后的轨道交通，正在快速补短板，轨道交通网络即将形成。
2020年底，杭州地铁通车里程达到300公里。2022年亚运会之前，杭州将拥有500公里以上的地铁线，正式进入地铁“网时代”。
新一轮的国土空间规划正在制定之中，官方已透露出新的城市总体规划原则是“东整、西优、南启、北建、中塑”。
未来几年，杭州将出现多个新的城市封面：三江汇流未来城市实践区、云城、会展新城、运河新城、望江新城等。
8未来社区建设，从理论到实践探索
2020年，作为浙江推动高质量发展的又一张“金名片”，杭州的“未来社区”建设已从理论研究跃升到实践探索阶段。
2020年，杭州将正在建设的亚运村项目整体确定为未来社区。6月末，杭州首宗纯新建类未来社区地块——杭州云帆未来社区土地出让。
未来社区，是浙江省政府根据浙江社会经济的发展，针对城市发展中旧城改造和新的居住社区开发，提出的几乎囊括并解决市民生活所有需求和痛点、既有物理空间建设又有数字化导入、具有前瞻性和未来性、领先全国的城市有机更新和新的居住区开发建设和运营的先进理念。
未来社区的开发建设和运营管理，将是包括杭州在内的整个浙江未来房地产开发和运营模式的重要指导方向。
9大平层现象
2020年，杭州楼市爆发了类住宅300平方米以上公寓大平层热销的市场现象。
2020年以来，杭州市区300方以上酒店式公寓成交599套，超过前面5年的总和，创历史新高。
03
2021年杭州楼市展望
展望2021年，杭州楼市仍有很多不确定的因素，当然其中也有很多确定性的因素。
可以确定的是：
❶ 2021年的货币政策较为明确。
不久前结束的中央经济工作会议确定了2021年的货币政策：
要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持对经济恢复的必要支持力度，政策操作上要更加精准有效，不急转弯。
稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定。
❷ 防范金融风险，阻止货币过度流入房地产市场。
以“三道红线”为原则，抑制房企的投资冲动，从而达到稳房价，稳地价，稳预期的目标，是确定的。
央行和银保监会联手祭出的“二道红线”，控制银行发放房地产贷款规模及占比。
从“三道红线”到“二道红线”均表明在货币放水的同时，筑坝防止货币过度流向房地产市场。
❸ 房地产市场政策由房价转向大城市住房问题。
在中央经济工作会议的公告中，将房地产市场的主要问题定性为：解决好大城市住房突出问题。并以长篇政策论述明确，租赁市场是解决大城市住房问题的重要途径。
❹ 城市分化将继续。
中国的城市之间，按照城市群的特征和城市性价比规律，分化将持续并加剧，杭州作为高性价比优质城市，反向虹吸一线城市的特征，仍将继续。
❺ “十四五规划”杭州城市的总体目标：打造“数智杭州•宜居天堂”。
明确了将宜居作为杭州“十四五规划”的整体目标之一，也就确定了城市未来的发展方向，也必将吸引更多的人口流入。
❻ 多核心城市的格局即将形成。
多核心城市格局，有利于人口和产业的合理分布，有利于城市房价合理梯度的形成。
❼ 杭州房地产市场仍有创新迭代空间。
近几年，杭州房地产市场的大平层现象，LOFT酒店式公寓现象，市区颐养地产项目的兴起，都启示了杭州房地产市场仍有创新和迭代的空间。
天目里等商业项目的成功，也给未来城市商业综合体开发建设，提供了新的样本和思路。
不确定因素：
全球疫情不仅没有得到完全控制，甚至迎来了第二波严重爆发。病毒的变异使形势更为复杂和严峻。
疫苗的研制和开发，包括生产和接种的速度，免疫的效果，都存在着不确定性。
以中美关系为最重要标志的新的全球政治经济秩序，仍存在着极大的不确定性。
全球经济复苏也存在着极大的不确定性。恶性通胀和经济衰退的风险并存。
中国也同样面临着防范各种风险，特别是系统性金融风险。
时近年底，阿里蚂蚁事件也让杭州楼市遭遇了2020年的一只“黑天鹅”。
在这些确定和不确定的因素影响下，杭州楼市进入2021年。
如果不确定因素发生突变，所有确定性因素都将失去意义。
备注：商品房和土地部分市区范围为市十区（含富阳、临安，萧山区统计数据包含大江东），杭州主城区范围为市六区（不含萧山、余杭、富阳、临安）；二手房部分市区范围为市九区（不含临安）。
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